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為加強土地資產管理，完善地價體系，規范土地市場秩序，促進土地節約集約利用，根據自然資源部和省自然資源廳相關文件要求，結合我市自然資源管理工作的需要，我局組織開展了永州市中心城區城鎮基準地價更新工作，起草情況說明如下：
一、起草背景
根據國家相關規定，城鎮基準地價應每3年全面更新一次；超過6年未更新的，不得作為確定出讓最低價標準的依據。永州市中心城區現行基準地價成果于2019年2月公布實施，難以適應當前土地市場發展與管理需求。為建立與現行土地制度相配套的價格體系，我局于2024年10月底全面啟動了本次基準地價更新工作。
二、制定的必要性
基準地價是政府管理調控土地市場、顯化土地資產價值、核算土地資產收益的基礎依據，廣泛應用于土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、作價出資（入股）、企業改制、資產核算及土地儲備等領域。適時更新基準地價，是適應經濟社會發展、引導市場健康運行、保障國家土地資產收益、優化土地資源配置及落實上級工作部署的必然要求。
三、起草依據
（一）法律法規：《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國資產評估法》等；
（二）技術標準：《城鎮土地分等定級規程》、《城鎮土地估價規程》、《自然資源分等定級通則》、《自然資源價格評估通則》等；
（三）政策文件：《自然資源部辦公廳關于加強城鎮建設用地基準地價管理的通知》（自然資辦發〔2024〕45號）、湖南省自然資源廳《關于進一步做好湖南省公示地價體系建設和管理有關工作的通知》（湘自資辦發〔2022〕23號）。
四、主要內容
（一）更新范圍：總面積約223.2平方公里，涵蓋中心城區（約203.4平方公里）及冷水灘區、零陵區所屬鄉鎮（約19.8平方公里）。
（二）基準期日：本輪成果評估基準日統一確定為2025年7月1日。
（三）土地級別劃分：在全面收集影響土地質量的因素因子資料基礎上，采用多因素綜合評價法，科學評定商業服務業、居住、工礦、倉儲、公共管理與公共服務、公用設施等六類用地的土地級別。
（四）基準地價確定：在土地定級基礎上，綜合利用市場比較法、收益還原法、成本逼近法等多種估價方法，結合近三年土地市場交易數據，科學測算并確定各級別、各用途的基準地價。
（五）成果表現形式：基準地價以級別地面價形式表示，并對商業服務業用地中臨繁華道路部分輔以路線價予以補充。
五、工作過程
本次更新工作嚴格遵循規范程序，主要階段包括：
（一）準備階段：成立領導小組與技術工作組，制定詳細工作方案與技術方案，明確目標任務、技術路線與保障措施。
（二）外業調查階段：全面收集中心城區自然、經濟、社會資料，以及近三年土地征收、供應、交易、房地產開發與成本收益等市場數據，并進行系統整理、核實與分析。
（三）內業處理階段：運用專業軟件與模型進行數據處理、土地級別劃定與基準地價測算，形成初步成果。
（四）意見征詢階段：通過組織召開內審會、初審會，形成《征求意見稿》。現根據《自然資源規范性文件管理規定》等相關要求，面向社會公開征求意見，為期30日（2025年9月30日至10月30日）。
六、需要說明的事項
（一）地價內涵：本次更新的基準地價設定在"六通一平"（中心城區）或"五通一平"（鄉鎮）土地開發程度下，對應法定最高出讓年限（商業服務40年；居住70年；工礦、倉儲、公共管理與公共服務、公用設施用地50年），并基于按用途與級別設定的平均容積率，評估得出的出讓土地使用權平均價格。
（二）成果應用：本成果經市人民政府公布后，將作為永州市中心城區土地資產管理、市場調控及相關經濟活動的地價依據，原有基準地價成果同步廢止。
（三）意見反饋方式：公眾可在2025年10月30日前，通過信函、電子郵件等途徑向我局反饋意見建議。
永州市自然資源和規劃局
2025年9月30日
湘公網安備 43110302000125號
